A iminente sanção do Projeto de Lei Complementar (PLP) nº 68/2024 pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva traz mudanças significativas para empresas e holdings patrimoniais que realizam a locação, cessão ou arrendamento de imóveis. A nova legislação permite a adesão a um regime transitório com alíquota reduzida de 3,65% para o Imposto (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Essa transição pode ser extremamente vantajosa para quem se adequar aos requisitos da lei, pois a carga tributária prevista para essas operações, sem a opção pelo regime alternativo, poderá variar entre 8% e 15% sobre a receita bruta, mesmo com a possibilidade de apropriação de créditos.
Por Que o Regime Transitório é Importante?
Atualmente, sobre aluguéis, pessoas jurídicas pagam 3,65% de PIS e Cofins no regime cumulativo, enquanto pessoas físicas arcam apenas com Imposto de Renda (IR). Com a reforma tributária, a tributação poderá aumentar significativamente, o que torna a adesão ao regime transitório uma estratégia essencial para evitar um impacto financeiro expressivo.
Especialistas apontam que o regime de transição pode trazer grande economia fiscal, principalmente para empresas com um portfólio imobiliário extenso. Dessa forma, muitas empresas e holdings estão buscando ajustes contratuais e regularizações documentais para garantir a elegibilidade.
Quem Pode Optar pelo Regime Transitório?
Para aderir ao regime alternativo, as empresas e holdings precisam atender a critérios específicos, estabelecidos no artigo 487 do PLP 68. Entre eles, destacam-se:
• Os contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis devem estar vigentes antes da publicação da nova lei complementar;
• O contrato deve ter sido firmado por prazo determinado, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica;
• Contratos não residenciais devem ser registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizados à Receita Federal;
• Contratos residenciais podem valer pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro;
• Para os contratos residenciais, será necessário comprovar pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
Diante dessas exigências, empresas e holdings estão se mobilizando para regularizar seus contratos e garantir a adesão ao regime antes da sanção da nova legislação.
Impacto da Reforma Tributária para Empresas e Holdings
Caso a empresa não consiga se enquadrar no regime transitório, a nova carga tributária poderá ser significativamente maior. Estima-se que empresas que alugam imóveis poderão pagar até 15% de IBS/CBS, enquanto a tributação total para holdings poderá chegar a 19% (somando IBS/CBS, IR e CSLL).
Para as pessoas físicas, o impacto pode ser ainda maior. Segundo especialistas, quem aluga mais de três imóveis e ultrapassar uma receita anual de R$ 240 mil (ou R$ 288 mil no ano corrente) poderá ser considerado contribuinte de IBS/CBS. Isso pode levar a uma tributação próxima de 27,5% de IR, tornando fundamental uma análise criteriosa da viabilidade de manter imóveis em nome de pessoa física ou jurídica.
A Importância do Planejamento Tributário
Muitos escritórios especializados em direito tributário estão sendo procurados por empresas que buscam compreender as implicações da reforma e realizar as adequações necessárias. Algumas dúvidas frequentes incluem:
• Ainda vale a pena manter imóveis no nome de empresas?
Especialistas acreditam que, mesmo com a reforma, pode ser mais vantajoso manter os imóveis sob uma holding, pois a tributação ainda será menor do que para pessoas físicas.
• É possível regularizar contratos para se adequar ao regime transitório?
Sim. Até a publicação da lei, contratos podem ser ajustados para garantir que atendam aos critérios exigidos.
• O que fazer se não houver tempo hábil para regularização?
Em alguns casos, se a empresa comprovar a negociação do contrato antes da publicação da lei — por e-mail, por exemplo — poderá buscar reconhecimento judicial para garantir a adesão ao regime.
• O regime transitório permite apropriação de créditos?
Não. Empresas que possuem altas despesas com manutenção, vigilância ou obras devem avaliar com cuidado, pois esses gastos não poderão ser usados como crédito dentro do regime transitório.