As incorporadoras ganharam dois importantes precedentes contra a cobrança do IPTU Predial antes da expedição do Habite-se, o documento que atesta a conclusão e a regularidade de uma obra. As decisões foram proferidas pelos Tribunais de Justiça de Santa Catarina (TJSC) e do Distrito Federal (TJDF).
Com esses entendimentos divergentes em relação a outros tribunais, em especial o de São Paulo, a questão agora poderá ser levada ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). No TJSP, em consonância com alguns Advogados atuantes na área, há decisões contrárias aos contribuintes nas três câmaras que podem julgar o tema — 14 A, 15A e 18A. A discussão é relevante para as incorporadoras. No município de São Paulo, por exemplo, o IPTU Predial é de 1% do valor venal do empreendimento.
“São valores altos. Existe casos, por exemplo, de empreendimento imobiliário de 30 mil metros quadrados”, diz Sigaud, lembrando que, com a emissão do Habite-se, pode haver a entrega das chaves — e, a partir daí, o IPTU passa a ser pago por cada unidade.
O caso de Santa Catarina foi julgado pela 5ª Câmara de Direito Público. Os desembargadores analisaram recurso do município de Blumenau contra sentença obtida por uma contribuinte. No pedido, a prefeitura alega que a finalidade do Habite-se não pode ser confundida com o fato gerador do IPTU. Para o município, a ocorrência do fato gerador do imposto ocorre com a conclusão da obra e independentemente da expedição do documento.
Na decisão, a relatora, Desembargadora Denise de Souza Luiz Francoski, diz que, no caso, o indeferimento do Habite-se justificou- se por diversas irregularidades no imóvel, como o sistema de segurança contra incêndios, de forma que “não está apto à habitação”. Assim, acrescenta, ganharam dois importantes precedentes contra a cobrança do IPTU Predial antes da expedição do Habite-se — documento que atesta a conclusão e a regularidade de uma obra. As decisões foram proferidas pelos Tribunais de Justiça de Santa Catarina (TJSC) e do Distrito Federal (TJDF).
Os Desembargadores, de forma unânime, negaram a cobrança de IPTU de um imóvel ainda sem o documento. “A decisão recente do TJSC foi bem clara e trouxe o raciocínio condizente com a nossa tese que não pode haver cobrança do IPTU Predial sem o Habite-se porque não existe a autorização para habitação”. Não se pode fazer nada com esse imóvel. Agora, prevalece nas três Câmaras da Corte o entendimento de que o fato gerador da cobrança do IPTU predial é a data da conclusão da obra, e não a data da conclusão da obra, nem
tampouco a data de expedição do certificado de conclusão. Destaca-se ainda, que em casos de invasão de propriedade, o afastamento ao pagamento do IPTU, com o posicionamento de que a invasão impede a propriedade plena do imóvel.
No caso do Habite-se, também não existe o gozo, a fruição do imóvel até a expedição do documento. E por isso, não deveria ocorrer a incidência de IPTU.